杏彩体育华东酒店投资人王泽胜，在家乡淮安斥资2000+万元投资了一家120间房的桔子酒店。刚开业时，因为店长不够专业，入住率仅有40~50%，RevPAR仅150+元；更换店长后，酒店入住率提升到了75~80%，RevPAR提升到了220+元，涨幅达46.7%。

　　1996年，我离开事业单位下海创业。2000年开始做酒店布草生意，创立了江苏自然风纺织品有限公司，并与许多知名酒店品牌达成合作。2014年，恰逢老家江苏淮安在招商引资，出于为家乡发展做点贡献的想法，我便开始回乡投资酒店。

　　2014年，我在市政府旁投资了第1家维也纳国际酒店；2019年，第2家亚朵酒店也开业了，坐落于洪泽湖边；2021年，由于对华住会员体系的认可，我决定在大学城投资一家桔子酒店。

　　据了解，华住集团拥有近2亿会员，直销比例和会员贡献率都在业内处于靠前位置。桔子酒店作为其旗下的知名连锁品酒店，可能会获得较多的会员导流。

　　项目位于三线城市淮安市的新城区，中端酒店的品类定位，与当地的消费水平较为匹配，有利于开业后获得更多订单，降低经营难度，加速实现成本回收。

　　物业规划符合酒店需求，配套也较为完善，总面积15000㎡，年租金200+万元。因为是国企物业，疫情期间还享受了3个月的免租期。

　　投资测算时，品牌方预计单房投资成本约11.5~12万元，总投资额1800万元；实际上，单房投资成本13万元，总投资额约2000万元。

　　酒店设计费20万元。除去租金的200+万元，剩下约1800万元都花在了装修上。超支的原因，主要是会议室投资太大。

　　酒店共设置了2个会议室，可容纳总计500+人，耗费投资300万元。从目前的销售情况来看，会议室的空间价值并没有充分发挥。

　　2021年，品牌方预测筹建周期约6~8个月，实际筹建期为11个月。期间，因为疫情和总包团队的问题，停工了2~3个月。

　　总包单位是我们自己找的，名叫“苏州君道公司”。合作前，对方表示曾经做过几个类似的酒店工程，基于对其专业能力的信任，我们双方展开了合作。谁知道开工后才发现，对方非常不专业，同时开工几个工程不说，还擅自挪用我们的项目资金，导致酒店的装修无法如期推进。

　　装修期间，品牌方曾来工程巡检过几次，相关的配套服务也做得不错。只是到了开荒阶段时，品牌派驻的店长到店，我们发现这位店长专业度不够，对工作的主动性以及执行力都不强。原本店长应主导开业前的一系列筹备工作，但按照他规划的开荒工作思路，打扫卫生就得花费2~3个月，可能又一次拖长了筹建期。

　　好在我们的一个股东从业经验丰富，及时救场，亲自组织了开荒，让酒店在2022年11月顺利开业。

　　酒店物业对面就是淮安市体育学校，附近1km内有妇幼保健院、供电公司、烟草公司杏彩体育。按理来说，酒店的客源应当不成问题。

　　酒店于2022年11月开业，刚开业就被政府征用了1个多月，在疫情期间保障了酒店的基本营收。但征用结束后，由于店长能力不足，酒店生意陷入了困境——入住率仅有40~50%，RevPAR仅150+元。

　　在向品牌方多次反映情况，并提出要求更换店长后，酒店终于在2个多月后迎来了第2任店长。这位店长很擅长OTA平台的运营，日常管理工作也井井有条。在他的带领下，酒店入住率提升到了75~80%杏彩体育，RevPAR提升到了220+元，涨幅达46.7%。

　　酒店共配备了30+位工作人员，每月人工成本20+万元。其中，店长费用为1.8万元/月。按目前的业绩计算，年度营收预计能达到1000万元，毛利润约为500万元，再减去250万元/年的装修折旧费用，还有250万元的年度净利润。

　　淮安作为三线城市，集团会员效应不像一线城市那么显著。从订单结构来看，OTA订单最多，会员订单次之，协议客和散客订单较少。

　　虽然会员订单占比没有达到原本的期望，但店长通过精心运营OTA平台，也为酒店带来了稳定的订单，弥补了会员订单不足的缺口。

　　相对于汉庭、全季这种绝对标准的品牌来说，桔子酒店采取“一店一设计”的理念，强制采购比例不高。总的来说，从筹建到经营的全过程，酒店约有75%~80%的物资来源于集采平台。

　　具体来说，筹建期间，空调、热水、强弱电、装修建材等物资均为自行采购，因而集采比例较低；而开业后，因为集团供应链品类齐全、价格实惠、物流效率高，质量也不错，所以80~90%的运营物资都是从集采平台上采购的。

　　在近几年经济整体局势不太乐观的情况下，酒店品牌应与投资人相互尊重，以平等的、交朋友的心态交往，互惠互利，合作共赢。面对投资人时，品牌需要调整至合适的对话姿态，才能赢得更多投资人的尊重和复投。

　　就现在市面上的装修单位来看，整体人员平均素质不高，经常出现各种不按合同办事的不靠谱行为。一旦发生这种情况，不仅酒店筹建时间会被拉长，工程质量还可能出问题，投资人会为之付出很大的时间和金钱成本。

　　所以，建议各位投资人在甄选装修单位时，一定要多方面考察、多家对比，不要在了解不深的情况下冲动拍板。可以在酒店集团的供应链库中选择一家装修经验丰富的装修单位。相对于自己直接去找，这类装修单位经过酒店集团的初步筛选，会更有保障一些。

　　我们因为在这次酒店筹建的过程中吃了亏，所以在筹建下一个酒店项目时，直接组建了自己的装修队伍。虽然各方面要操心的事项多了不少，但成本降低了约20%，施工的进度和质量也更好把控了。

　　现在，酒店行业已经不是10多年前“躺着都赚钱”的行情了，慢慢变成了一个专业门槛较高的投资选择。就算是行业经验丰富的投资人，都要十分谨慎地做出判断，才能规避各种“坑”。

　　酒店投资一个项目动辄几百上千万，对行业了解不深的新手投资人贸然尝试，很容易付出巨大的试错成本。如果一定想尝试投资，建议以参股的方式，投资由行业资源、经验丰富的老投资人操盘的项目，并同时做点其他的生意，不要孤注一掷。

　　区别于美国的机构化投资，国内的酒店投资主要以散户为主。各位投资人在过往的投资经历中，往往各自积累了不少经验、资源。如果能将松散的投资人组织起来，整合资源，就能帮助更多投资人在之后的投资中实现利益最大化。

　　比如，可以由一些经验丰富的老投资人组织一个专业咨询机构，为其他投资人提供自己在实践中总结得出的工作经验，以及推荐靠谱的施工团队、采购渠道等，让新投资人不用再踩前人踩过的“坑”，规避投资风险。

　　我的酒店投资都布局在家乡江苏淮安，暂时没有向外拓展的计划。这里的市场相对熟悉，也更容易拿到条件合适的物业资源，投资风险较小。

　　目前，我正在筹建一个温德姆花园的项目，也在淮安市的新城区。截至6月初，土建、水电工程已经完毕，进入了木工阶段，预计今年8月就能开业。返回搜狐，查看更多