第一，充分理解资产管理；第二，资产管理要精耕细琢；第三，可以对酒店资产价值拥有更高期望值；第四，寻找专业的资产管理机构大胆尝试。

　　近年来，随着“全球化下酒店的资产重塑与升级”、“中国酒店业的资产管理突围”等围绕酒店资产管理的话题热度提升，行业对酒店资产管理的关注度不断提高，业内人士认为随着酒店市场的逐渐成熟，酒店的资产价值和酒店的收益能力产生了紧密的关联，中国酒店行业已经进入了”新资管时代”。而在中国酒店市场中，早已有部分酒店企业发现了酒店资产管理的价值，应用到了实际项目中，并获得了良好成效，其中北京隐奢逸境酒店管理有限公司管理的丽江金茂璞修雪山酒店便是其中典型代表。4月19日-21日，在由中国饭店协会主办的“第十二届中国饭店文化节”上，迈点专访”2023酒店资产管理精选案例“代表——北京隐奢逸境酒店管理有限公司创始人潘小科，一起聊聊酒店资产管理的应用和价值。

　　迈点：丽江金茂璞修雪山酒店是丽江一家物业条件特别优秀的酒店，其地理位置、自然条件和酒店产品都相当突出，在北京隐奢逸境酒店管理有限公司接手之前，您是怎么看待这家酒店的经营形式？

　　潘小科：丽江这家酒店物业条件很好，建设标准很好，地理位置也有它的独特性，同时又是高端的国际品牌进行管理的。但在过去很长一段时间里其差异性的地理优势并没有完全发挥出来，这是由于很多国际连锁酒店品牌的经营模式强调标准化、连锁化，他的基因也好，甚至他的管理标准不允许你过多的独特，这种标准化的经营思路很难让酒店项目产生价值，丽江金茂璞修雪山酒店同样是没有选择到适合的经营模式。

　　迈点：这几年酒店资产管理讲的比较多，很多人都开始强调，但贵公司做资产管理很早，那么在您看来，究竟什么是酒店资产管理，以及在具体的酒店项目中，资产管理主要包含哪些方面？

　　潘小科：近年来行业关注资产管理的原因一方面是因为酒店行业依附的主体发生变化，在过去主要依附房地产的时候，杏彩体育官网app很少人去关注这种精雕细琢的现金流和回报，但伴随着房地产热潮的褪去，酒店行业需要回归资产的本质；另一方面原因是酒店作为商业不动产的一种形态，其投资价值就来源于细水长流的每一年，可以不断复制现金回报和利润。我们也是看到了这样的行业趋势，才开始较早的着手做酒店资产管理这件事。那么提到什么是酒店资产管理，我认为资产管理包含三个部分，第一个是要确保资产的经营安全和资产物理状态的维护良好，这个是站在投资人利益的角度。第二个要确保资产在市场环境当中能够实现比别人更优异，并且有最大化的回报，这个是直接的经济利益。第三个是在有的酒店已经签署品牌合同，同时要代表投资人和业主监测管理公司与业主之间的管理关系，以及彼此双方履行合同的状态情况。

　　迈点：以丽江金茂璞修雪山酒店为例，您认为您所做贵公司所做的这个酒店资产管理是如何提升整个酒店的一个资产价值？然后它的效果又是怎么样的？

　　潘小科：对于丽江金茂璞修雪山酒店，我们植入了完整的资产管理的逻辑和理念，回到资产本质思考如何使其价值实现最大化，在这过程中我们运用了很多非酒店行业的视角。首先在定位层面，我们运用了互联网产品经理的逻辑，其次在商业逻辑层面则学习零售行业的商业模式，即如何把不同的内容形成一个小的生态或者综合体，最后是形成一个像4A公司一样全案策划的能力。简单来说就是不局限于传统酒店行业的商业模式，而是把各种专业能力加载进去，然后释放包括客房餐饮在内的每一个空间的价值，将价值释放成为酒店发展的方向。

　　迈点：在这个酒店里面有没有哪些是可以举例说明的？比如说他在餐饮或者说在他的空间上面做了哪些调整？

　　潘小科：必须强调的是，丽江金茂璞修雪山酒店从过去到现在并未做任何的装修改造，我们认为并不一定要依赖重资产投资才能提升酒店坪效，杏彩体育官方因此我们的所有调整都在已有空间上做升级焕新。我们在明确“雪山酒店”独特的品牌定位后，找到了两个关键核心：其一是观星，我们拥有了自己的一个天文台，有 27 台专业级的这个设备，也有专业的团队，甚至我们对标了国际上的一些知名的天文主题酒店做产品优化，同时我们也做全案策划，打造每一年的观星季，比如每年12月14日的双子座流星雨，目前这个观星套餐在七八月份就已完全售罄，完成了淡季向旺季的转变，在2020年第四季度达到了85%的出租率。其二是闲置空间的再利用，目前这些空间已经被消费者喜爱的内容填满，且这些内容给酒店带来的收入占酒店总收入的近15%。

　　潘小科：我认为最重要的还是认知上的挑战。一方面，酒店行业是强调SOP的，强调标准化运营，因此对于创新总有点“束手束脚”，我们在做资产管理的时候要求各方既要对酒店行业有基本的了解，也要有互联网的逻辑和4A公司的视角，这个要求是非常高的。另一方面，作为第三方的资产管理，有的酒店已经拥有国际品牌模式运作的团队，甚至甲乙双方业主和管理公司之间还有管理合同，这种要实现认知和意识的统一，以及一些逻辑的贯彻和落地，也是很难的。对于这种情况，我们会尽量地通过容易实现而且见效快的一些方法，让管理公司也看到原来这么做可以得到这样的一个好处，同时能让管理团队的员工收益。在看到初步效果之后就方便逐步推进杏彩体育官网。

　　潘小科：首先非常高兴能获得”2023资产管理精选案例“。我觉得这个奖可能不单纯是给我们公司的杏彩体育官网，更多的是也让更多的人关注这样的一个话题，去鼓励这样一个市场导向和趋势，这个是最大的一个意义。对我本人来讲，我们参与其中的同时，也希望看到更多的先进的案例，能够提升整个酒店行业的资产良性循环和投资回报，推动酒店行业健康发展。

　　目前我们对酒店资产管理已经进行五六年的尝试，接下来我们会逐步地去让公司形成更加成熟的、更加体系化的资产管理的模式，包括如何在酒店管理行业里面形成4A视角的市场营销；如何形成这种产品经理的这个打造的流程和逻辑；如何让这个酒店非房的收益能够更加多元化，甚至是结合现在元宇宙等，去提升整个酒店资产的价值回报。而伴随着公共REITs市场的逐步放开，也能实现投资人完成投资“退出”的闭环，丽江这个项目就是因为经营效益提升以后，业主也成功发行了CMBS。

　　潘小科：第一，要更加充分地去理解资产管理。资产管理的核心是管理，是通过一个综合的管理的动作和体系来提升业主酒店的运营效率和投资回报；第二，杏彩体育官方资产管理并不是一夜之间就能实现的，它是需要精耕细琢，逐步去释放资产价值，可能前期你投资不那么准确，定位不那么准确，还会有纠错的过程；第三，从我们的经验来看，可以对酒店资产的价值拥有更高的期望值；第四，专业的人做专业的事，寻找专业的资产管理机构大胆尝试。